Евгений Барановский: "комстрой" делает лучше жизнь не только Петербурга

Евгений Барановский рассказал о решении проблем дольщиков, температурных картах, программе реновации и законотворчестве комитета по строительству.

- В студии Город+ - заместитель председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский. Евгений, доброе утро.

- Здравствуйте, Николай.

 

- Евгений, до конца 2019 года в Санкт-Петербурге должна быть окончательно решена проблема обманутых дольщиков. В чем она заключается и что делается для того, чтобы этот вопрос окончательно закрыть?

- Заключается она в том, чтобы на карте Санкт-Петербурга не осталось ни одного проблемного дома. Подразумевается под словами «решить проблему обманутых дольщиков» - полностью завершить строительство или возместить гражданам иным допустимым способом завершить строительство проблемных объектов, передать им квартиры или иным способом возместить их требования. Задача до конца 2019 года полностью ликвидировать эту проблему.

- Сколько таких домов у нас сейчас?

- На сегодня в Санкт-Петербурге остается 39 проблемных домов.

- Как сами считаете – успеваете?

- Да, потому что за 2017 год нам удалось ввести в эксплуатацию 33 проблемных дома, в этом году на сегодняшний день фактически закончено строительство уже семь, и по динамике строительства, по набранным темпам – нельзя забывать, что у нас достаточно ограниченный строительный сезон, то есть фактически работы в максимальном темпе выполняются до конца лета и захватывают осень – я вижу, что да, за 18-й год поставленные планы и на 19-й это возможно. Осуществимо.

- Роль комитета по строительству в решении проблемы – ведь частные компании строят, частные люди покупают (физлица). Что тут делает комитет?

- К сожалению, мы находимся именно в правовой постоянной коллизии, когда споры хозяйствующих субъектов фактически мы должны завершать. Когда люди доверили свои средства, основываясь на своем выборе, однако доверили свои средства коммерческой организации, которая не выполнила свои требования. Здесь есть законные определенные механизмы – это суд, требования, однако это далеко не всегда приводит к тому, что граждане получают или квартиры, или денежные выплаты. Поэтому здесь роль органов власти – именно довести всю ситуацию, закончить таким образом, чтобы граждане получили свои квартиры. Или денежные требования, если они на это претендуют.

- На уровне нашего региона, с точки зрения законодательства, сделано все для того, чтобы эту проблему можно было решать и, самое главное, предотвращать?

- Дело в том, что мы крайне ограничены на уровне субъекта в принятии тех или иных законодательных инициатив. Вся политика в области ??? 0445 средств граждан регулируется 214-м федеральным законом. Это один из тех законов, которые претерпевают каждый год существенные изменения. Каждый год вносятся поправки. По поручению президента в этом году и уже в прошлом была начата работа по существенному изменению 214-го. Мы все с вами слышали и знаем, что задача поставлена за три года вообще уйти от долевого строительства на иные формы взаимодействия между застройщиками и дольщиками, покупателями. Здесь будет руководить уже банк, средства будут заниматься у банка, средства дольщиков будут на спецсчетах.

Но сегодня у субъекта фактически для решения проблемы обманутых граждан в рамках законодательства не так много рычагов. Все они должны, по логике закона, идти через банкротство. В рамках банкротства существуют те или иные процедуры, но зачастую это долгий путь, который не может устраивать ни граждан, которые много-много лет ждут свои квартиры, и не может устраивать нас, так как не решает социальных задач. Да, есть случаи, когда кроме как банкротство никакие другие варианты не работают, и это единственный необходимый путь, но еще до банкротства мы прорабатываем те или иные механизмы, схемы финансирования, участия иных застройщиков для завершения строительства объектов.

- Получается, по сути своей вся эта разработка – это происходит по доброй воле власти?

- Но мы наделены контрольно-надзорной функцией в отношении строительного рынка. То есть единственный комитет, который контролирует и надзирает за рынком долевого строительства, - это комитет по строительству. Поэтому так или иначе, мы должны отвечать и несем ответственность за тех нерадивых застройщиков, которые обманывают граждан. Потому что все жители Санкт-Петербурга, которые оказываются в этой ситуации, я считаю, должны получить помощь и необходимую поддержку, которую мы оказываем.

- С точки зрения физического смысла: вы контролируете ход строительства, вы, если видите, что возникает какая-то проблема, ну предсказываете ее, - вы разрабатываете схему финансовую, деловую, которая позволяет эту проблему предотвратить, и ее уже реализуете на практике, руководя участниками?..

- Схема – да, внедрение – да, контроль, надзор за реализацией схемы – тоже, но это не только комитет по строительству, все-таки это блок под руководством Игоря Николаевича Албина, блок всего жизнеобеспечения. То есть в схемах реализации и механизмах достройки проблемных объектов – не один комитет по строительству. И комитет по энергетике, и комитет по градостроительству, и служба госстройнадзора – здесь мы работаем единой командой. Но в чем есть тоже своя проблематика: весь ход любого строительства жилого объекта осуществляет госстройнадздор. Служба госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга. А комитет по строительству отдельным управлением осуществляет контроль и надзор за привлечением средств граждан. И обманутыми дольщиками занимается, естественно, в первую очередь комитет по строительству.

- В Законодательном собрании недавно какой-то относящийся к теме законопроект получил 49 голосов из 49.

- Да, действительно, 49 присутствующих депутатов единогласно поддержали законопроект, внесенный губернатором Санкт-Петербурга Георгием Сергеевичем Полтавченко. Это наш достаточно уникальный для всей России закон, номер его 307-62. Закон принят в Санкт-Петербурге, это мы сейчас вносили поправки в него, расширяли его деятельность. То есть мы расширили перечень граждан, которые попадают под поддержку. Сейчас коротко расскажу, о чем. Этот закон направлен на поддержку граждан, которые заключали договоры с застройщиками до вступления 214-го федерального закона в силу. Федеральный закон на сегодня трактует единообразие договора, его форму, что это должен быть договор долевого участия. Ранее этого не было. Поэтому органы власти Санкт-Петербурга сочли, что отдельные меры поддержки для граждан, которые заключали договоры до 214-го федерального закона и дома которых уже невозможно достроить. Есть проекты, где привлекались средства граждан на несуществующие земельные участки, без разрешения на строительство. И получить это уже невозможно. Или где были разрешения на строительство, но достройка объекта невозможна. Такие тоже есть на карте Санкт-Петербурга, к сожалению, и для них, для подобных категорий граждан, был принят отдельный закон, в рамках которого подразумевается предоставление пострадавшим гражданам квартир в натуральном виде. Реестр таких граждан ведет комитет по социальной политике. На сегодня в нем 140 человек. И первые 44 гражданина Санкт-Петербурга должны получить квартиры в натуральном виде до конца июля этого года.

- То есть уже в этом году люди, которые покупали квартиры не по 214-му ФЗ, а под другим схемам, это проблемы в принципе решат?

- Да. Каким образом реализуется мера. Разыгрывается конкурс на земельный участок и в обременение в договор вписывается обязанность застройщика предоставить определенное количество квартир определенной ??? 10:32. Такой конкурс впервые состоялся в 2017 году. Договор заключен, как раз Законодательным собранием на прошлой неделе, комиссией по пострадавшим гражданам в долевом строительстве, рассматривался этот вопрос, и застройщик и комитет по социальной политике в рамках своих докладов достаточно уверенно утверждают, что эти намерения будут выполнены со стороны застройщика, и 44 квартиры граждане Санкт-Петербурга получат.

- Расскажите о таком инструменте, как температурная карта.

- Действительно, по поручение Игоря Николаевича Албина курирует этот вопрос комитет по градостроительству и архитектуре. Была проведена серьезная работа, были разработаны температурные карты, которые показывают недостаток или переизбыток мест в объектах социальной инфраструктуры. То есть на карте цветом раскрашены зоны Санкт-Петербурга, и мы натурально видим объем, недостаток или профицит мест в детских садах, школах, поликлиниках, количество зон зеленых насаждений и так далее – всех социально важных объектов и объектов социальной инфраструктуры. Для чего это используется? Для того чтобы больше не порождать, как мы называем, каменных джунглей, не обеспеченных всем необходимым – объектами спорта, объектами соцкультбыта, объектами дошкольного образования, среднего образования, опять же зелеными насаждениями, парковочными местами и так далее.

- Сколько таких категорий в температурной карте?

- Точно ответит комитет по градостроительству и архитектуре. Я перечислил основные, которые мы в первую очередь просматриваем, когда принимает комиссия решение о выдаче градостроительного плана, о прохождении через ИТК – инвестиционно-тендерную комиссию. Это коллегиальные органы, которые принимают решение о развитии той или иной территории, того или иного участка, выдаче градостроительных планов 12:55 и дальнейшего хода реализации проектов.

- Чем выше температура – тем краснее, тем хуже?

- Конечно. Это говорит о том, что территория не обеспечена объектами социальной инфраструктуры, объектами спорта – в зависимости от карты. И тогда на комиссии по выдаче градостроительных планов земельных участков особое внимание уделяется тому, каким образом будущий объект будет обеспечен. То есть если у нас на сегодня дефицит – значит, мы должны видеть в планах застройщика строительство детского сада, школы и необходимых объектов. Или за счет бюджета, но тогда это должно быть в адресной инвестиционной программе.

- Понятно, что застройщик, планируя какие-то вещи, должен ознакомиться с этими картами. А обыватель, гражданин, просто интересующийся общественный активист?

- Все есть в открытом доступе на сайте комитета градостроительства и архитектуры. Но гражданин, когда уже будет сталкиваться с моментом выбора, то есть заключения договора, безусловно, должен на это обращать внимание. Но до гражданина застройщик уже прошел все этапы согласования. Для нас же важно, чтобы на рынке не было предложений для граждан, которые подразумевают под собой недостаток в тех или иных объектах соцкультбыта

- Какие районы самые красные сейчас?

- Безусловно, у нас самые густонаселенные районы – они же являются дефицитными в той или иной мере. Это и Приморский, и частично Красносельский, и Красногвардейский, и Калининский – разные районы, разные территории, разные муниципальные образования по-своему обладают тем или иным дефицитом или профицитом в тех или иных местах. Конечно, по вводу объектов жилого назначения, многоквартирных домов у нас лидирует Приморский, Красносельский. И в местах застройки на момент строительства может быть красная зона. Но еще раз говорю, что на сегодня принимаются решения о выдаче той или иной градостроительной документации исключительно тогда, когда мы, органы власти, понимаем, что проект в будущем будет обеспечен объектами социальной инфраструктуры. И это на сегодня уже касается всех этапов, вплоть до разрешения на строительство.

- СМИ любят всякие рейтинги. Скажите, по поводу температурных карт была идея делать какой-то рейтинг. Рейтинг застройщиков?

- Конечно, мы проводим в рамках своей деятельности анализ строительства объектов социальной инфраструктуры застройщиками. Конечно, он есть, и на сегодня мы имеем - в прошлом году было порядка 10 млрд рублей потрачено застройщиком в строительном комплексе Санкт-Петербурга на возведение объектов социальной инфраструктуры. Это помимо бюджета. В этом году у нас планы не меньше – планируется ввод порядка 20 объектов социальной инфраструктуры за счет средств застройщиков. Но опять же тут нельзя строить рейтинг – я считаю, необязательно его публиковать. Самое крупное участие – конечно, у крупных застройщиков. Поэтому связь прямая: чем больше строится метров, тем больше требования по объектам социальной инфраструктуры. И топ-8 компаний, 10, которые вводят максимум жилья, - они же строят максимальное количество объектов социальной инфраструктуры. На сегодня эта зависимость уже есть. Еще раз говорю, что мы работаем, Игорь Николаевич ставит задачи каждый день перед нами по улучшению качества и комфорта проживания граждан Санкт-Петербурга.

- По социальной инфраструктуре – как вы оцениваете динамику наведения порядка, обеспечения граждан, по новостройкам? Общее впечатление?

- Еще раз говорю, мы начали ею заниматься – не назову это жесткой формой, но считаю, что правильной и логичной, относительно не так давно. У нас появились рычаги для этого, и на сегодня я как член комиссии по принятию разного рода решений по разрешительной документации для строительного комплекса могу ответственно заявить, что на сегодня эта работа уже выстроена, и по объектам, которые не обеспечены социальной инфраструктурой, в Санкт-Петербурге сегодня таких решений не принимается.

- Евгений, ваше мнение. Когда закончится эпопея с обманутыми дольщиками и эта проблема перестанет существовать – что будет дальше? Будет ли борьба за качество вводимых квартир, по застройке каких-то районов, борьба с однокомнатными квартирами-студиями?

- Я в этом случае, наверное, не разделю ваших оптимистичных настроений о том, что проблема закончится в принципе. Все-таки это бизнес, и бизнес всегда может рухнуть. Просто созданные рычаги на будущее – например, в 17-м году заработал отдельный специальный фонд, в который застройщики отчисляют сегодня по 1-2% от каждого договора. Это фонд, за счет которого будут достраиваться в будущем проблемные объекты. То есть все застройщики на сегодня с каждого договора – не приобретатели, не собственники, а застройщики – платят в этот фонд взнос. И в дальнейшем с проблемными объектами в рамках банкротства будет меняться застройщик, и средства будут и этого фонда. То есть решение проблемы сильно видоизменится. Опять же, необходимо помнить, что есть поручение президента уйти от долевого строительства совсем. В долгосрочной перспективе, возможно, уйдем, но это не будет завтра и не будет 19-й год. И поэтому проблема недостроенных объектов, брошенных все равно в какой-то мере еще будет существовать и после 19 года. Мы говорим о том, что действующие проблемные объекты мы в 19-м закроем.

А отвечая на ваш вопрос по поводу качества – на сегодня эта борьба уже идет. Потому что, опять же, граждане голосуют рублем. И если объект откровенно дешевый, не обеспечен надлежащим образом транспортной инфраструктурой, объектами образования, объектами соцкультбыта, то человек там не будет покупать. И в Санкт-Петербурге это видно, и вообще, оценивая динамику продаж по регионам, - люди голосуют рублем. И сегодня очень большое предложение.

Мы прошлом году поставили рекорд за новейшую историю Санкт-Петербурга – 3,5 кв. м жилья. Выбор достаточно велик, и откровенные объекты, каменные мешки, не обеспеченные ничем и сомнительного качества, просто не будут продаваться. Почему мы находимся в диалоге по объектам социальной инфраструктуры? Потому что строительство объектов и обеспеченность объектов социальной инфраструктурой повышает капитализацию проекта в целом. Застройщики это понимают, и поэтому мы достаточно активно ведем диалог.

- У вас есть какой-то аналог понятия «горизонт планирования» на уровне комитета по строительству, в вашем направлении, которым вы занимаетесь 5, 15 лет?

- Конечно, у нас есть госпрограмма, у нас есть бюджетные. Госпрограммой поставлен постоянный рост. В прошлом году на 17% рост над показателями госпрограммы определили, в этом году также планируем не ухудшать показатели точно. Конечно, есть горизонт планирования – это бюджет, он у нас трехлетний. Есть генплан, который в 18 году будет приниматься. Это и есть горизонты планирования. Опять же, стратегия, бюджет, генплан. Но также мы видим по цифрам: у нас на 90 миллионов кв. м принято проектов планировки 22:16 территорий. На сегодня уже порядка 17 млн кв. м, чуть меньше, выдано разрешение на строительство. Это то, что у нас будет в стройке на краткосрочную перспективу. И анализируя цифры динамики, мы выдали порядка 110 заключений о соответствии проектов на привлечение средств граждан. То есть это тоже объекты, которые в ближайшее время будут уже привлекать средства граждан с учетом всех изменений законодательства. И анализ этих цифр позволяет говорить о том, что запас развития еще достаточно серьезный.

- По этим цифрам получается то, что абсолютно точно понятно, что люди построят в ближайшие пять лет, и в принципе понятно, что можно будет застроить на горизонт до 25-30 лет.

- Да, это так, ведь уникальность Санкт-Петербурга – я имею в виду строительный комплекс – в том, что мы достаточно ограничены в самом главном ресурсе – земле. Не так много пятен осталось для освоения. Мы понимаем тенденции развития. Это так называемый Серый пояс Санкт-Петербурга. Также у нас есть определенные мысли по проекту реновации Санкт-Петербурга, который на сегодня не так успешен, однако она кардинально сильно отличается от проекта, реализуемого в Москве.

- Без тех ошибок?

- Ну вообще другой. Он не зависит от бюджета, и здесь тоже есть над чем поработать для того, чтобы все-таки исполнять поручение президента и увеличивать строительство – нам, в Российской Федерации, нужно увеличить строительство до 120 млн кв. м жилья в год. Это серьезная цель. Это не сегодня, конечно. Это серьезная цель, но она достижима с помощью многих инструментов, которые нам еще предстоит утвердить.

- Про Серый пояс упомянули. Проекты планировки территорий, выданные уже и изготовленные, Серый пояс включают?

- Ну отчасти, конечно. Сегодня у нас идет строительство на многих территориях; далеко ходить не надо – Лиговский проспект. Девелопер – компания «Лорекс». 24:52 Достаточно серьезный проект. Много проектов, которые сегодня реализуются уже на месте бывших заводов, фабрик и других строений. Это и Обводной канал - сейчас достаточно серьезно развивается строительство, в Московском, Адмиралтейском районе, в этой части есть проект ЛенСпецСМУ – крупный, на границе Московского района и Адмиралтейского. Еще раз говорю: уже часть выданных проектов планировок, конечно, уже учитывает в себе…

Евгений, можете сказать, что комитет по строительству делает жизнь граждан лучше?

- Ну конечно. Я могу с уверенностью сказать: помимо моего блока, который я курирую, в комитете по строительству непосредственно есть же еще адресные инвестиционные программы. Есть сложности, трудности, над которыми новый руководитель, Леонид Владимирович, сейчас работает. Конечно, лучше. Мы вводим садики, школы, строим поликлиники, станции скорой помощи. За прошлый год 10 тысяч граждан получили 10 с лишним тысяч квартир. Это не один человек – это семьи. И это много. Поэтому несмотря на все проблемы и сложности, которые мы каждый день решаем, конечно, мы делаем лучше.

Нельзя забывать рабочую группу по устранению административных барьеров, которую возглавляет Алексей Александрович Золотов, руководитель аппарата Игоря Николаевича. Мы разработали огромный пакет поправок как раз по вопросу долевого строительства, и поправки поддержаны губернатором, ушли в Совет федерации. Неоднократно выступали. И только положительные отклики. Масса субъектов, наших коллег, поддержали наши поправки. Я уверен, что часть предложений отразится в новой редакции 214-го, 218-го федеральных законов. Это делает лучше жизнь не только Санкт-Петербурга, а отразится на всей стране.

 

- Спасибо. В студии Город+ был заместитель председателя строительного комитета Санкт-Петербурга Евгений Барановский.

 

 

ЕЩЕ ПО ТЕМЕ