Кто мешает Семчукову

О происходящем внутри Комитета имущественных отношений и том, как можно зарабатывать сотни тысяч долларов на "юридическом сопровождении".

В Санкт-Петербурге есть такие профильные работы, которыми можно спокойно заниматься и получать за это стабильно миллиарды рублей, писал я неделю назад, рассказывая о том, какие страсти разгорелись с начала этого года на рынке оценки городской недвижимости. С тех пор получил столько ответов и реакций на эту публикацию, что не поделиться ими просто не имею права. Тем более, что не имею возможности подтвердить полученную информацию или опровергнуть - только ее опубликование поможет с этим разобраться.

Напомню, что в материале моем речь шла о том, что несколько лет уже конкурсы на оценку городской недвижимости, которую могут выкупить ее арендаторы, традиционно выигрывает один и тот же ГУП ГУИОН. Не обращая при этом никакого внимания на то, что и кто по этому поводу думает. Цена вопроса: миллионы и десятки миллионов рублей за отчеты об оценке

Тема настолько интимная и уютная, что не предполагает никакого внимания СМИ к себе (в силу относительной сложности). Но как только в этом году у ГУП ГУИОН "традиционно" выиграть конкурс не получилось, незамедлительно началась самая натуральная война в публикациях СМИ и попытках получить свой конкурс "взад" любой ценой.

Далее, тезисно, по письмам и сообщениям. Информация разнообразная и интересная, так что я обязательно отправлю эту публикацию и в КИО (комитет имущественных отношений), так как может помочь его нынешнему руководителю навести порядок в доставшемся ему комитете:

- Тон во всех событиях вокруг контракта на оценку городской собственности задают слухи о грядущей в июле этого года реорганизации ГУП ГУИОН в казенное учреждение, в этой связи многие могут потерять работу и спешат "урвать" то, что еще получится за эти несколько месяцев;

- С победителем конкурса 2017 года ООО "АДВУС–Нева" сотрудники КИО несколько месяцев... просто не заключают государственный контракт: не встречаются, не отвечают на мобильные телефоны и никаким другим образом не выходят на контакт;

- Не являвшаяся участником ни одного из конкурсов некая "таганрогская" оценочная компания  остановила весь процесс путем наложения обеспечительных мер в Арбитражном суде. С учетом того, что никаких интересов у них в выполнении работ по оценке нет – они даже не заявлялись ни на один конкурс, явно делают это в целях получения отступных, вопрос только в каком размере?;

- Участники рынка считают, что результаты последнего конкурса по выбору компании, которая до 2018 года будет определять рыночную стоимость продаваемой по 159-ФЗ недвижимости, будут отменены и КИО готовится заключить контракт с ГУП ГУИОН, определив последнего как "единственного поставщика";

Это дичайшее нарушение 44-ФЗ, в принципе не предусматривающего "единственного поставщика" на подобные процедуры, но прецеденты у них уже были. Именно с ГУП ГУИОН заключался подобный контракт на "предоставление данных для расчета арендной платы" за объекты - шесть критериев и их "обоснование" оценили в 15 миллионов рублей. Рыдали все офисы, кто понимает, о чем идет речь.

Кроме того, о деньгах: на первый конкурс по оценке ГУИОН выходил с ценой в 50 тысяч рублей за один отчет об оценке ("АДВУС–Нева" просили 8,5 тысяч рублей). на второй – 12,5 тысяч. (маленькая ремарка: если бы с этой ценой ГУП ГУИОН пришел в первый конкурс – он бы выиграл). Если у "единственного поставщика" КИО закупит по 50 тысяч за отчет, то это даже "беспределом" назвать не получится - это нечто большее по наглости. Инициаторы всего процесса торможения исполнения федерального закона из КИО известны, но называть их в этой статье считаю преждевременным.

- Если динамику оценки недвижимости специалистами ГУИОН нанести на график, то ее совмещение с реальной рыночной оценкой будет иметь значительное расхождение. Причем, если с 2009 по 2013 год наблюдалась ситуация приближенного "нахождения в рынке" + 10%, а к 2016 году средняя разница оценки от рыночной превышала ее уже на 30%.


От чего при несправедливой оценке страдает бюджет города:

1) снижается количество обращений арендаторов, желающих выкупить занимаемые ими площади;
2) увеличивается количество обращений в суд, с целью снизить назначенную им стоимость выкупа.

С 2014 года по 2016 включительно количество таких обращений выросло почти в 10 раз в сравнении с предыдущими четырьмя годами - о чем-то, да говорит.

С чем связан такой рост стоимости оценки? Не будучи погруженным в тему, судить невозможно. Участники рынка, которые рассказывали о происходящем, но просили не называть их ("город маленький"), связали это с тем фактом, что до середины 2014 года основные решения в комиссии принимались оценщиками (профессионалами рынка недвижимости), а после, в результате смены состава комиссии, основные решения диктовались чиновниками от КИО.

- Чтобы судить о цифрах и количестве денег, которые ходят в сделках, приведу два озвученных мне примера. Судебная практика по которым есть в открытом доступе.

1) Ресторан "Сбарро", Невский проспект, 40-42: комиссия назначает ему цену выкупа арендуемых 450 кв. метров (примерно) в 640 тысяч рублей за квадратный метр - после обращения в суд компания получает цену в 460 тыс рублей за метр. Разница 180 тыс рублей, помноженная на площадь - это примерно 1,35 млн долларов США, которые были насчитаны сверху.

2) Кафе "Теремок", Невский проспект, 60: был согласен выкупить свои 226 "квадратов" по цене 640 тысяч в рассрочку на пять лет, но комиссия установила ему цену в 700 тысяч. После обращения в суд "Теремок" получил оценку в 500 тысяч рублей за квадратный метр площади. "Заряжаемая" разница здесь - 750 тысяч долларов США (при курсе 60 рублей за доллар). И уже заметна пропорция по отношению к площадям. Чуть ниже я поясню, в чем физический смысл этих цифр.

Стоимость юридического сопровождения в суде подобных процессов, с учетом премии за успех всего ничего – 30% от отсуженой суммы, то есть, для приведенных выше случаев это 450 и 250 тысяч долларов США соответственно. И очень сомнительно, что победа происходит в "чистом праве". А если КИО не заключает мировых соглашений, то почему, в какой-то момент Оценщики ГУП ГУИОН перестают отстаивать результаты своей оценки?

То есть, арендатор был готов платить за выкуп больше, чем установил суд, только вот деньги он отдал не в бюджет, а за борьбу.

Кому же в городе не хочется честной оценки встроенных помещений? Сначала это было Таганрогское «Региональное агентство оценки», которое с помощью арбитражного суда остановило подписание контракта с победителем конкурса, затем Таганрогский «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», который пытался обжаловать результаты запроса котировок в УФАС, но ему отказали и, наконец, ГУП ГУИОН собственной персоной. УФАС (причем на сайте госзакупок не присутствует никакой информации о наличии жалобы) 25.04.2017 г по жалобе ГУП ГУИОН, которую никто не видел в глаза, на действия КИО по проведению запроса котировок, по совершенно надуманной и высосанной из пальца причине, отменяет саму закупку.

КИО является 100% владельцем ГУП ГУИОН. Вот интересно, как поступает собственник, когда генеральный директор его компании начинает через суд вымогать с хозяина деньги? Это уже не просто беспредел по отношению к малому бизнесу, это уже "плевок в лицо" КИО.

Понятно, что однозначно проследить связь между ГУП ГУИОН и Таганрогом не удастся, однако их действия уж больно согласованы.

Все рассказанные мне и изложенные нюансы легко проверяются.

А зрителям и ФАС остается только внимательно следить за тем, заключит ли КИО с ГУП ГУИОН контракт на определение рыночной стоимости продаваемой по 159-ФЗ недвижимости как с "единственным поставщиком". То есть продолжится у юридических компаний «сладкая жизнь» или увеличатся поступления в бюджет от сделок? Это как точка невозврата в данной ситуации.

 

 

ЕЩЕ ПО ТЕМЕ