История недостроев. Только факты

В преддверии сдачи первых домов-долгостроев бывшей "ГК Город" предлагаем вспомнить ключевые этапы строительства от полной заморозки до подачи документов на разрешение на ввод в эксплуатацию.

На территории Санкт-Петербурга расположены объекты незавершенного строительства ГК «Город», которые состоят из 3-х жилых комплексов: ЖК «Ленинский парк», ЖК «Прибалтийский», ЖК «Морская звезда», строительство которых осуществлялось следующими застройщиками: ООО «Высота», ООО «Планета», ООО «Спутник», ООО «Азимут», ООО «Орбита», ООО «Спектр», ранее входившими в Группу компаний «Город».

·       

Строительство ЖК «Ленинский парк» по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., участки 5, 6, 7 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) согласно действующим разрешениям на строительство осуществляется юридическими лицами: ООО «Высота» (ИНН 7801565975), ООО «Планета» (ИНН 781445081) и ООО «Спутник» (ИНН 7802711890).

·       

Строительство ЖК «Прибалтийский» по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., участки 8, 9 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) согласно действующим разрешениям на строительство осуществляется ООО «Азимут» (ИНН 7801563657) и ООО «Орбита» (ИНН 78024100660).

·       

Строительство ЖК «Морская звезда» по адресу: Санкт-Петербург, ул. Оптиков, участок 6 (северо-западнее пересечения Яхтенной ул. и ул. Оптиков) согласно действующему разрешению на строительство осуществляется ООО «Спектр» (ИНН 7801563872) (вместе именуемые – Объекты).

Первый договор долевого участия зарегистрирован в июне 2011 года.

В период с декабря 2014 по май 2015 года строительство объектов ГК «Город» фактически не велось. Компании-застройщики приостановили финансирование и ведение работ на площадках.

По поручению Губернатора Санкт-Петербурга Георгия Полтавченко в июне 2015 года состоялось совещание на строительной площадке жилых комплексов под руководством вице-губернатора Игоря Албина. По результатам совещания создана рабочая группа по решению вопроса завершения строительства объектов ГК «Город». Рабочей группой с участием представителей исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, представителей правоохранительных органов, инженерных ведомств, при активном содействии инициативной группы дольщиков, проведен комплексный анализ сложившейся ситуации и определены пути решения.

С целью активизации и координации строительства Объектов в июле 2015 года создано государственное унитарное предприятие «Центр содействия строительству» (далее – СПб ГУП «Центрстрой»), которое в данное время выполняет функции строительного контроля на всех объектах ГК «Город» на основании заключенных договоров со службой заказчика.

Для завершения строительства ранее указанных Объектов была привлечена организация – АО «ПРОММОНОЛИТ», с которой были заключены договоры генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ, общая стоимость которых по состоянию на 01.06.2015 г. составила 9,1 млрд. рублей. Строительство всех жилых комплексов возобновилось за счет собственных средств генподрядной организации ЗАО «ПРОММОНОЛИТ».

В январе 2016 года Правительством Санкт-Петербурга был привлечен ПАО «Банк «Санкт-Петербург». Разработан план мероприятий с участием Банка для обеспечения кредитования строительства всех объектов ГК «Город». По результатам переговоров с ПАО «Банк «Санкт-Петербург» разработана следующая юридическая схема построения договорных отношений.

Банком была создана компания – ООО «ХК «ЭРА», которая осуществляет функцию инвестора по завершению строительства объектов, входит в состав учредителей компаний-застройщиков (ГК «Город») и выступает в качестве заемщика по кредитной линии ПАО «Банк «Санкт-Петербург». ООО «ХК «ЭРА» принадлежит гражданам Российской Федерации: Маневичу А.М. – владеющему 70% долей в данном обществе, Соколову С.В. (Генеральному директору ООО «ХК «ЭРА») – 20%, Макову М.Ю. (Советнику Председателя ПАО «Банк «Санкт-Петербург)– 10%. До открытия финансирования ПАО «Банк «Санкт-Петербург» провел ряд стандартных процедур по проверке потенциального инвестора, включая всех учредителей на предмет надежности и платежеспособности. В результате чего, ПАО «Банк «Санкт-Петербург» счел ООО «ХК «ЭРА» надежным инвестором и открыл кредитную линию в размере до 2 млрд. руб. с целью финансирования строительства объектов ГК «Город». Кредитование было открыто под залог земельных участков, которые имелись среди активов собственников ГК «Город», находившихся на правах аренды и на условиях договора комплексного освоения территории в пользовании ООО «Простор».

С целью создания инвестиционной привлекательности земельного участка, находящегося на правах аренды ООО «Простор» по условиям договора комплексного освоения территории, принадлежащего ООО ХК «ЭРА», Администрацией Санкт-Петербурга был принят ряд важных мер.

На заседании Правительства Санкт-Петербурга, состоявшемся 06.06.2016, принято решение о согласовании приватизации части данного земельного участка компанией ООО «Простор». Подписан договор купли-продажи части земельного участка Санкт-Петербургом в лице Комитета имущественных отношений и ООО «Простор». В результате 43 га было определено под жилую застройку, с возможностью возведения 788 тыс. кв. м. жилых помещений. Остальная часть участков, порядка 57 га предусмотрена под строительство объектов социальной инфраструктуры: 4 детских образовательных учреждения, 5 дошкольных детских учреждений, 2 встроенно-пристроенных медицинских учреждения.

Также Правительством Санкт-Петербурга было принято решение об увеличении срока комплексного освоения территории до 2025 года, после чего оценочная стоимость участков увеличилась до 8 млрд. руб.

Согласно предварительным расчетам, смета затрат для завершения строительства всех объектов ГК «Город» составляет порядка 17,1 млрд. руб., которая включает в себя:

Расчет стоимости завершения СМР на01.06.2015 – договор генподряда

9,1 млрд. руб

Σ = 17,1

млрд. руб.

КИО и инженерные ведомства (до окончания строительства)

2,8 млрд. руб

Услуги строительного контроля (1,4% СМР)

0,13 млрд. руб

Услуги службы заказчика (1,6% СМР)

0,14 млрд. руб

Отделочные работы корп. 6А, 7А, 9А, не включенные в расчет от 01.06.2015

0,35 млрд. руб

Удорожание проекта (5% от СМР)

0,45 млрд. руб

Возврат кредитных денежных средств ПАО БСПБ с учетом процента за пользование кредитом (при кредитной линии 2 млрд.руб.)

2,54 млрд. руб

Налог на прибыль с продажи земли на ул. Глухарская

1,6 млрд. руб

 

По состоянию на 29.05.2017 генподрядной организацией АО «ПРОММОНОЛИТ» представлены заказчику и СПб ГУП «Центрстрой» выполненные работы на сумму 2 млрд. 704 млн. руб., которые частично оплачены на сумму 1 млрд. 938 млн. руб., в т.ч. авансы на 746 177 374 р.

 

Стоимость завершения строительно-монтажных работ по объектам ГК «Город»

ЖК «Ленинский парк», ЖК «Прибалтийский», ЖК «Морская звезда»

9 100 000 000 руб.

 

Выполнено работ по договору генерального подряда по состоянию на 29.05.2017

Оплачены работы по договору генерального подряда по состоянию на 29.05.2017

2 704 362 363 руб.

1 938 661 270 руб.

 

Для обеспечения финансирования проекта необходимо привлечь

7 161 338 730 руб.

Проведена оценка активов компаний-застройщиков, вследствие чего ранее сформировано 3 источника финансирования строительства, прибыль от которых ориентировочно составляет 18 млрд. руб.:

Привлечение кредитных средств ПАО БСПБ

2 млрд. руб.

Σ = 18

млрд. руб.

Реализация непроданных активов (жилые и нежилые помещения, машиноместа всех объектов ГК «Город»), включая площади, находившиеся на тот момент под арестом в рамках уголовного дела.

8 млрд. руб.

Привлечение средств от реализации земельных участков по ул. Глухарская

8 млрд. руб.

 

По состоянию на 17.04.2017 ПАО «Банк Санкт-Петербург», осуществляющий кредитование проекта на текущий момент обеспечил строительство объектов в рамках кредитной линии ООО «ХК «ЭРА» путем выплаты 1 млрд. 750 млн. руб. Оставшиеся 250 млн. руб. ожидаются до 30.05.2017 от ООО «ХК «Эра».

Касаемо реализации непроданных активов, на сегодняшний день, имеется подтверждение о снятии частичных арестов в рамках уголовного дела с помощью взаимодействия с правоохранительными органами.  Кроме того,  при взаимодействии правоохранительных органов, Комитета по строительству, Управления Росреестра, Федеральной службы судебных приставов и Главного федерального инспектора по СЗФО по состоянию на 30.05.2017 года в ООО ХК Эра переведены в полном объеме свободные активы одного из застройщиков ООО «Высота» в обеспечении кредитного договора с ПАО «Банк «Санкт-Петербург». Стоимость уже переведенных активов составляет более 350 млн. рублей. Продажи свободных активов от других застройщиков запланированы с июня текущего года. С целью освобождения свободных активов от имеющихся запретов на регистрационные действия с последующей их реализацией приняты ряд управленческих решений и взаимодействие с Комитетом по строительству, Комитетом имущественных отношений, Управленией Росреестра, Федеральной службы судебных приставов и Главного федерального инспектора по СЗФО, в результате чего 30.05.2017 г. подписано мировое соглашение между Комитетом имущественных отношений и застройщиками ГК «Город» солидарно с ООО «ХК «Эра» при условии банковского сопровождения ПАО «Банк «Санкт-Петербург». Также для решения данного вопроса было принято решение о вводе в эксплуатацию корпусов 6А и 7А ЖК «Ленинский парк» с паркингом для переноса имеющего ареста в обеспечении имеющихся у застройщиков долгов с земельного участка на паркинг-места. Данные меры позволят в ближайшее время снять имеющиеся запреты на регистрационные действия и открыть продажу свободных площадей (квартир и коммерции).

В апреле текущего года запущен в реализацию третий источник финансирования. Собственником земельных участков ООО «Простор», в лице ООО «ХК «ЭРА» реализован один участок, площадь которого составляет 59705 кв. м., рассчитанного под строительство 78840 кв.м. жилых площадей. Стоимость участка составила 906 660 000 руб. Первые средства с продажи данного участка поступили в строительство в мае текущего года.

В отношении остальных 7-ми земельных участков по ул. Глухарской Правительством города ведутся работы в части решения вопроса об изменении параметров высотности с 18 до 40-75 метров с учетом корректировки проекта планировки территории и градостроительного плана, с целью обеспечения инвестиционной привлекательности данных участков.

В Комитет по градостроительству и архитектуре поступила заявка от ООО «Простор» на выдачу распоряжения для подготовки проекта планировки территории, ограниченной береговой линией р. Каменка, границей базисного квартала 4281, Плесецкой ул., перспективной трассой ЗСД в Приморском районе. Срок подготовки документации, согласно распоряжению Комитета по градостроительству и архитектуре – 15.08.2017.

В адрес Правительства РФ с февраля текущего года направлен ряд обращений по вопросу  докапитализации АКБ «Российский капитал» (ПАО) в размере 8 млрд. руб. Банку предложено рассмотреть в качестве обеспечения кредитной линии АКБ «Российский капитал» (ПАО) возможность передачи банку права комплексного освоения земельных участков до 2025 года общей площадью 377 688 кв. м., которые рассчитаны под возведение 709 740 кв. м. жилой застройки, с учетом изменения параметров высотности, а также часть свободных жилых и нежилых помещений из ранее выявленных свободных активов компаний-застройщиков. Освоение данных земельных участков позволит АКБ «Российский капитал» (ПАО), в рамках строительства жилых кварталов на 709740 кв.м. жилой площади, расширить банковскую деятельность в ипотечном кредитовании. Также освоение участков обеспечит увеличение и загрузку производственных мощностей домостроительного комбината ЗАО "ДСК-Войсковицы" – производство АКБ «Российский капитал» (ПАО), деятельность которого направлена на строительство крупнопанельных жилых домов. Что в свою очередь стабилизирует регулярное производство работ и обеспечит предоставление рабочих мест, тем самым окажет существенное влияние на занятость населения.

30.05.2017 года поданы пакеты документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов первой очереди строительства корпусов 6А, 7А ЖК «Ленинский парк».

Строительно-монтажные работы второй очереди строительства, которая состоит из 5-ти точек ЖК «Ленинский парк» и ЖК «Прибалтийский» планируется завершить к 30.09.2017 года.

31.05.2017 года в плановой встрече представителей Комитета по строительству с дольщиками Ленинского парка принял участие главный федеральный инспектор аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Виктор Миненко.

 - Мы считаем что правительство города и вертикаль президента Российской Федерации прикладывают максимальные усилия для того, чтобы на данном объекте да и в целом по городу не прекращалось строительство. У нас уже на выходе 12 домов — участников долевого строительства, которые уже имеют ожидания порядка 4 лет. Я думаю эта задача будет выполнена, в том числе и по другим объектам. Но говоря об этой площадке, заявления всех заинтересованных, что тут все будет завершено в 1 квартале 18 года, - отметил Виктор Миненко

 

 

ЕЩЕ ПО ТЕМЕ